레버리지 효과(Leverage Effect)는 금융 및 경제학에서 자주 사용되는 개념으로, 적은 자본으로 큰 수익을 얻기 위해 타인의 자본을 빌려 투자하는 방법을 의미합니다. 주로 주식, 부동산, 외환 거래 등 다양한 투자 분야에서 활용됩니다.
하지만 레버리지 효과의 의미가 돈에만 국한되는 것은 아닙니다. 인적자원, 시간 자원 등을 활용하는 것도 레버리지에 포함될 수 있습니다.
레버리지(Leverage)란?
레버리지란 레버(Lever)에서 파생된 말로 지렛대의 힘을 이용한다는 뜻이 있습니다. 자기자본에 타인의 자본을 지렛대 삼아 자기자본이익률을 높이는 것을 의미합니다.
금융 경제에서는 부채나 차입 형태로 자본을 빌려서 사용하여 투자 수익을 극대화하는 전략을 말합니다.
레버리지 효과의 의미
투자에 있어서 부채를 활용해 투자의 규모를 키우면 큰 수익을 올릴 수 있는데, 이런 의미로 금융 분야에서 레버리지는 대부분 차입 또는 부채를 의미합니다.
예를 들어, 현재 내가 갖고 있는 1억원으로 1천만원의 수익을 냈다면, 자기자본 이익률은 10%가 됩니다.
반면, 자기자본 5천만원에 은행에서 5천만원을 빌려 1천만원의 수익을 냈다면, 여기서 자기자본이익률은 50%가 됩니다.
레버리지 효과의 주요 특징
1) 자기 자본의 확대
레버리지를 활용하면 적은 자본으로도 큰 규모의 투자가 가능해집니다. 이는 투자 수익률을 극대화할 수 있는 기회를 제공합니다.
2) 위험 증대
높은 수익 가능성과 동시에 높은 위험도 따릅니다. 자산 가격이 예상과 반대로 움직일 경우 손실 또한 커질 수 있습니다.
3) 고정비용 증가의 긍정적 효과
경기 회복 등으로 미래 매출 증가가 확실하다면 고정비용을 늘려 레버리지 효과를 긍정적으로 활용할 수 있습니다.
4) 외환 거래에서의 사용
외환 거래에서는 브로커가 제공하는 무이자 대출 형식으로 레버리지를 사용할 수 있습니다. 이를 통해 포지션의 크기를 키워 수익을 극대화할 수 있습니다.
레버리지 투자의 장점
레버리지 투자의 장점은 자기자본이 매우 적을 경우에도 재테크를 할 수 있기 때문에 초기 투자 비용이 적게 든다는 것입니다.
투자를 위해 종잣돈을 마련해야 하는 시간과 노력이 상대적으로 적게 든다는 장점도 있습니다.
또한, 이익이 발생하면 수익률은 더 높다는 것입니다.
자기 자본에 비해 큰 수익을 얻을 수 있는데, 이를 활용해 더 많은 자산에 투자가 가능해집니다.
레버리지 투자의 단점
레버리지 투자의 단점은 잘 되었을 때는 상당히 큰 이익을 볼 수 있지만 실패했을 때 리스크가 매우 크다는 점입니다.
은행에서 대출받아 주식이나 코인에 투자했다가 손실이 나면, 대출 원금과 이자로 인해서 삶이 어려워질 수 있습니다.
레버리지는 양날의 검과 같아서 제대로 사용하지 않으면 위험에 빠질 수도 있습니다.
주식 등에서 레버리지를 활용할 경우 주가가 내려가면 강제로 주식을 팔아야만 하는 상황이 올 수 있습니다. 이것을 강제청산이라고 하는데 이럴 경우 큰 손실로 이어질 수 있습니다.
부동산에서의 레버리지 투자
부동산 투자에 있어서 레버리지란 임대보증금 또는 은행 대출을 의미합니다.
최근 들어 부동산 투자는 가격이 매우 높게 형성되어 있기 때문에 레버리지를 빼놓고 얘기할 수 없을 정도입니다.
우리가 흔히 알고 있는 갭 투자도 레버리지를 활용한 부동산 투자입니다. 부동산 투자는 이러한 레버리지를 이용하여 수익률을 극대화시킬 수 있다는 것이 큰 장점입니다.
부동산 레버리지 투자 활용
1) 은행 대출 레버리지
예를 들어, 1억원짜리 아파트를 구입한다고 할 때, 레버리지를 활용하지 않고 순수한 자기 돈만으로 부동산을 산다면 1억원을 모아야 합니다. 매달 100만 원씩 모아도 대략 8년 정도가 걸립니다.
하지만 7천만원을 대출받아서 1억 원짜리 아파트를 구입한다면, 내 돈 3천만원만 있으면 됩니다.
이렇게 레버리지를 활용하면 내 투자금은 3분의 1로 줄어들고, 빠르게 부동산을 구입할 수 있는 기회가 생깁니다.
2) 전세보증금 레버리지
일명 갭 투자라고 하는 것인데요, 가령 매매가 10억원 하는 아파트가 있고, 이곳에 전세 세입자가 8억원으로 전세를 산다고 했을 때, 2억원만 있으면 이 아파트를 구입할 수 있습니다.
운이 좋아서 아파트 가격이 상승해서 2년 후 아파트 매매가가 15억원이 되어 팔았다면 자기자본 2억 원 투자로 매도 시 시세차익 5억원을 벌 수 있습니다. 이럴 경우 수익률은 250%나 됩니다.
3) 상업용 부동산 투자
상업용 부동산에서는 자산 가치의 45~75%를 대출로 충당하고 나머지 25~55%를 자기자본으로 투자하는 방식이 일반적입니다. 예를 들어, 10억 원의 상업용 부동산을 매입할 때, 7.5억 원을 대출받고 2.5억 원을 자기자본으로 사용하여 투자를 완료하는 방식입니다. 이를 통해 더 많은 자산을 보유하고, 임대 수익을 통해 대출 원리금을 상환할 수 있습니다.
부동산 레버리지 투자는 자산 가치 상승 시 높은 수익을 창출할 수 있지만, 동시에 가격 하락 시 큰 손실을 초래할 수 있는 양면성을 가지고 있기 때문에 레버리지를 사용할 때는 시장 상황을 신중하게 고려하고, 투자 하기전 부동산 물건에 관한 공부를 반드시 하는 것이 좋습니다.
지금까지 레버리지 효과에 대해 알아보았습니다. 레버리지 효과는 신중한 계획과 철저한 리스크 관리가 필요합니다. 잘 활용하면 큰 수익을 얻을 수 있지만, 그렇지 않으면 큰 손실을 초래할 수 있기 때문입니다.